生前から相続について少しずつ整理を行い、終活を進めていくことは、後に遺す配偶者や子ども達、親族にとって、もめごとやトラブルを避けるために非常に役立ちます。その中で、特に気になるのが不動産の相続についてではないでしょうか。不動産を子孫に遺すにあたり、生前贈与と相続とではどちらがお得になるのでしょうか。

相続対策は大きく分けて3つ

不動産を含め、相続税の負担を軽減し、少しでも節税するための【相続対策】は、大きく3つに分けることができます。どんな対策なのかをピックアップしてみました。

税負担軽減対策

税負担軽減対策とは、節税対策のことです。現状の不動産を計算してみたところ、相続税の基礎控除額である3000万円＋（600万円×相続人の人数）を大きく超えて、かなりの税額になることが分かった時などは、節税対策が重要になります。

そんな時は相続が生じる前、被相続人（現在財産を所有している本人）が、現状できる相続税の軽減対策を行っておくと、大いに役立ちます。
 
【具体的な対策例】
・3000万円の特別控除
居住用の不動産を生前に他人に売却することで、3000万円の特別控除の適用を受けることができます。
 

居住用財産を整理するのであれば、生前に売却することもひとつの方法です。節税になるだけでなく、現金化も可能です。
 
・所有地に賃貸物件を建てる
所有地（宅地）を更地のまま持っていると、固定資産税などが大きく跳ね上がります。しかし、建物が建っていると、大きく減税されます。
古い建物が建っていれば節税対策になると考えている方もまだまだ多いのですが、実は法律が変わり、傷みが激しい空き家は【空き家等対策の推進に関する特別措置法】の特定空き家に指定される可能性があります。
 
特定空き家の敷地には、固定資産税等の特例対象からの除外措置がとられるため、節税対策にならなくなってしまうのです。
そのため、更地はもちろん、廃墟化している空き家を所有している場合は撤去して、賃貸物件などを新たに建てるという方法があります。
 
この方法なら賃貸物件が建っているため節税になりますし、他人に貸すことで収入を得ることもできます。
 

納税資金対策

納税資金対策とは、相続人の相続税納税のために、その資金を生前から算段しておくことです。
相続対象の不動産の評価額を計算してみたところ、大きな額ではなくても相続税が発生し、ある程度相続人に負担がかかってしまうことが分かった場合があります。
そんな場合には納税資金対策をすることで、相続人の負担を減らすことができます。
 
【具体的な対策例】
・現金の相続も行う
現金の相続も行うことで、相続税をすぐに支払うことが可能になります。現金の金額によって相続税が高額になるため、その点も考慮が必要です。
 
・生命保険の活用
相続税が発生する土地の相続人名義で生命保険を契約する、という方法もあります。被相続人に何かあった場合、土地相続とともに生命保険が入ることになるため、そのお金で相続税を払うことができます。
この際、被相続人が自分を受取人にして生命保険に入ってしまうと、保険金自体が相続の対象になってしまいます。必ず相続人名義で生命保険に入ることが重要です。
 
遺産分割よりも保険金の方がすぐに現金化できるため、大変役立つ方法と言えます。
 
・すぐに売却できる形の不動産にしておく
先ほどもご紹介したように、古い空き家などが建っている土地だと売ることが困難です。すぐに売却できる形の不動産にしておくことで相続しやすくなり、相続税も支払いやすくなります。

遺産分割対策

遺産分割対策は、遺産をどう分割するか、複数の相続人に何をどれだけ相続させるかに関する対策です。
一般的な相続では、被相続人が亡くなった後に、相続人が集まって遺産をどう分割するか協議します。
しかし不動産は非常に分けにくいので、遺産分割協議は紛糾しやすく、もめたりトラブルになることが多いのです。
 
不動産自体を分割することは難しいため、換価分割や代償分割といった方法がとられることもありますが、それでももめることは珍しくありません。
 
・換価分割…不動産をお金に換え、現金を分割する方法
 
・代償分割…一部の相続人が不動産を相続し、その他の相続人に代償金を支払う方法
 
【具体的な対策例】遺言書を作る
不動産は分割に人々の思惑が絡むため、事前に相続人全員と、実際に話し合い、どのような土地を相続したいかなど、希望を聞いておきましょう。
それぞれの希望を聞きつつ、被相続人の「この不動産は彼、彼女にどうしても任せたい」という希望を加味し、さらに税負担軽減対策や納税資金対策を行って分割方法を決めると良いでしょう。
相続人たちは、それぞれの希望をそれなりに反映されつつも、ある程度の妥協をすることになるでしょう。
 
しかし、被相続人が相続人たちへの真心や親心からそういった対策を行っていることを知ってもらうことで、相続人たちにも「相続について深く考えること」を促すことにつながるのではないでしょうか。

不動産を子孫に譲る方法

不動産を配偶者ではなく、子孫、つまり第一順位の相続人に譲る方法は、大きく2種類に分けられます。ひとつが【生前贈与】、そしてもう一つが【相続】です。

配偶者同士ではなく親子に譲ることのメリット

配偶者を遺すことを前提に不動産を次世代に譲ることを考えたとき、配偶者ではなく子どもに不動産を譲り渡すケースは少なくありません。
 
一般的に、もっとも近しい相続人は配偶者です。そのため、大きな不動産があれば配偶者に分割されることが法定相続としては普通に思えますが、配偶者を飛び越えて子どもに譲るのはなぜなのでしょうか。
 
配偶者は、多くの場合被相続人と似たような年齢ということが多いでしょう。被相続者が高齢の場合、配偶者も高齢になります。
もし不動産のような大きな財産を配偶者に譲った場合を考えてみましょう。高齢の配偶者は、大きな不動産を引き継ぐための手続きに奔走しなければなりません。
 
さらに相続税の支払いなどにも応じなければならず、それは大切なパートナーを喪い、自らも高齢という立場の配偶者にとって、大きな負担になると考えられます。
相続の手続きを終えても、不動産は管理をする必要がありますし、固定資産税も毎年払わなければなりません。
さらに配偶者も立て続けに亡くなってしまった場合、子どもたち相続人は、例えば父親の相続が終わったとたんに、母親の相続も行わなければなりません。
 
こういった相続の連続を二次相続と呼んでいます。二次相続は相続税の負担なども重くなるため、多くの人ができるだけ避けて通ろうとします。それが、配偶者ではなく第一順位の子ども達に不動産を譲る大きな理由のひとつです。

不動産を子孫に譲る場合【生前贈与】と【相続】という方法がある

不動産を子どもや孫など第一順位の親族、またそれ以降の親族に譲る場合、【生前贈与】と【相続】という2つの方法に分けられます。
 
次項では、生前贈与と相続のさらに細かい現状をはじめ、それらの持つメリットやデメリットをご紹介していきます。

不動産【生前贈与】と【相続】それぞれのメリット・デメリット

それぞれの方法のメリット・デメリットについてご紹介します。これから不動産を【生前贈与】にするか【相続】にするか考えるという方は、一緒に検討してみましょう。

【生前贈与】によって不動産を親から子へ名義変更する

【生前贈与】とは、その名の通り、不動産をはじめとする財産を所有者が生きているうちに、相続人に贈与という方で譲ることを指します。

不動産は土地や建物なので、譲るといっても実際に現物が移動するわけではありません。その土地の名義を変更し、登記をし直すことを指しています。
 
【生前贈与のメリット】
生前に贈与をすることで、被相続人の意志をきちんと反映した分割が行われるという事でしょう。死亡した後には自分の思い通りにことを運ぶことができません。

特に不動産は動かせない財産なので、複数人数でひとつの不動産を分けたり、本人たちの希望通りに分配することが非常に難しい財産です。

しかし、生前からそれぞれの子ども達の生活や必要性を考え、子ども達やその配偶者、さらにその子どもの教育環境なども考えて分割すると、遺産を活用してもらえます。

生前贈与では、被相続人の気持ちをちゃんと話し合いで相続人たちに知ってもらい、相続人同士の現状の厳しさも他の子ども達に知ってもらうことになります。

普段あまり交流がない相続人同士でも、親を交えて穏やかに話し合えば話も弾みます。親が心配し、不安げな顔をしている所をみれば、「妥協も必要だな」という気持ちになり始めるのではいでしょうか。
 
【生前贈与のデメリット】
生前贈与にはデメリットがあります。それは遺産相続と比較すると、贈与税の方が高くなる、という点です。

また、相続する際はかからない【不動産取得税】という税金がかかったり、名義変更に必要な登録免許税が相続と比較すると贈与の場合は5倍も高いというデメリットもあります。

贈与税は、基本的に基礎控除額が110万円しかありません。そのため、毎年110万円ずつ、何年にも分けて贈与し続ける【暦年贈与】という方法を選択してきた方もいます。

しかし、【相続時精算課税】という制度を適用することで、大きく贈与税を減額できるようになります。

相続時精算課税ってどんなもの？

【相続時精算課税】とは、贈与税の非課税額が2500万円まで引き上げられている制度です。2500万円を超えた場合は、20％の贈与税が課税されます。

2500万円の贈与を受け、さらに被相続人が亡くなった後、相続税を計算する際は、贈与された財産も相続財産に加算して相続税を計算することになります。
 
【相続時精算課税のお得な点】
・暦年贈与は110万円までの基礎控除しかないため、ある程度まとまった金額を贈与したいと考えても、かなりの時間がかかります。

しかし相続時精算課税制度を活用することで2500万円まで一気に贈与できます。暦年贈与だと23年はかかる額なので、大きな時間削減になります。
 
・値上がりが見込める不動産にピッタリ
相続時精算課税制度では、将来相続税の計算をする際、贈与時の時価を反映させて計算するという決まりがあります。将来的に値上がりが見込める不動産を相続させたい場合、値段が低いうちに譲り渡せるというメリットがあります。
 
【相続時精算課税のデメリット】
・結局相続税が発生するため、その時は節税になりますが、いずれ多少は税金を払わなければならない時がきます。節税のための制度ではないため、きちんと考えて活用しないとかえって損をすることもあります。
 
・小規模宅地等の特例という、配偶者や被相続人と同居している親族が受けられる大きな節税特例がありますが、相続時精算課税制度を活用してしまうと、小規模宅地等の特例が受けられなくなるので注意が必要です。
 
・暦年贈与ではなく、一度相続時精算課税制度を選択し、適用されると暦年贈与へは変更することができません。

【相続】には【遺産分割協議】と【遺言書】の2種類がある

贈与ではない【相続】には、【遺産分割協議】と【遺言書による分割】の2種類があります。いずれにせよ、相続では相続税を支払う可能性があります。

相続税には、3000万円＋（600万円×相続人の人数）という控除制度があります。最低額でも3000万円までの相続には、相続税がかかりません。

これは、遺産分割協議による相続であっても、遺言書による相続であっても変わりません。

【遺産分割協議】による【相続】で不動産を親から子へ名義変更

【遺産分割協議】とは、遺言書が無い場合、相続人全員で遺された財産をどう分割するかを協議（会議）で決めます。
遺産の多くが預貯金や現金で分けやすい場合は、民法で定められた相続の分割方法で決着することもあるでしょう。
しかし不動産は分けづらい上、いくつかある場合は場所によって今後の価値の変動も大きく異なってきます。
 
そのため、不動産を遺産分割協議で分割する場合、話し合いが紛糾してトラブルに発展することも少なくありません。
不動産であれ、遺産分割協議の終了と相続税納税には、相続が発生してから10か月という期限があります。
 
あまりにもめるようなら、期限までに名義変更が間に合わない可能性も出てきます。そんな時は相続に強い税理士などに相談してみましょう。

【遺言書】による【相続】で不動産を親から子へ名義変更

【遺言書】は、被相続人の希望を死後も親族に伝えるための非常に大切なツールです。書式にのっとって書くか、公証役場で作成する必要はありますが、今は簡単に書けるノウハウ本と遺言書のセットも販売されています。

この土地はこの子に管理して欲しい、この建物はこの子に継いで欲しい……といった明確な希望があり、子どももその内容であらかた納得しているようであれば、遺言書を遺すことがもっとももめないコツと言えます。
 
遺言書を遺してももめる場合はもめますが、基本的に公的な効力を持つと家裁で検認された遺言書の内容は最優先されます。
 

不動産は生前贈与と相続、どちらがお得なの？

結局、不動産を親から子どもへ引き継がせたいと考えた場合、生前贈与と相続では、どちらがお得なのでしょうか。

ケースバイケースということが多い

残念ながら、「こちらが絶対お得です」という答えは出すことができません。やはりケースバイケースという事になります。
不動産は年々価値を変えます。生前贈与をした後価格が高騰すれば、生前贈与の方がお得になります。
 
逆に生前贈与をした後で地価がガタ落ちしてしまうと、相続時精算課税の適用で清算する際、現状よりはるかに高い評価額で計算しなければならなくなります。

また税法や控除、特例等も大きく変化していきます。これら不動産相続関連の民法に長けている税理士などに相談し、「今、この土地を譲るにはどちらの方がお得になるか」を判断していくことが大切ですね。

財産の質や子どもの数、子ども同士の関係などを考慮して決めよう

不動産は生前贈与と相続、2つの方法で子孫へ引き継ぐことができます。いずれも控除額が決まっており、それぞれにさまざまな控除や特例があります。

控除や特例には、一方を活用すると一方が適用されないものや、期限がごく限られたものなどがあります。
また、不動産の場合更地か建物が建っているか、建物がどういう状態かによっても損得が大きく変わってきます。
 
自分の所持している不動産の場合はどの方法が最も節税になるか、税理士に相談して、できる限り悔いのない方法を選択したいですね。